（详评）广州其他片区的各个改善型豪宅楼盘
（详评）广州其他片区的各个改善型豪宅楼盘
苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验。
我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心协调发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别 ，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下去咱们继续介绍珠江新城西区的小区。
小区简介（广弘天琪）
上期文章为大家介绍了珠江新城西区的珠江都荟，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是广弘天琪（弘远大厦）。
广弘天琪（别名：弘远大厦）是珠江新城西区楼龄仅次于珠江都荟的一个刚改小区，户型涵盖41平方1房~173平方4房，地理位置优越，适合刚需和改善型买家，推荐指数：4.5星。
广弘天琪基本信息：
小区地址：广州市天河区珠江新城华利路27号
当前均价：98165元/平方米
建筑类型：塔楼
建成年代：2010年
开发商：广东广弘房产有限公司
物业：广州港联长江物业有限公司
总户数：435
车位数：244
容积率：9
绿化率：36.3%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（广弘天琪）
广弘天琪与上期文章介绍的珠江都荟相邻，大部分公共资源为公用未来楼房空中花园户型，如教育、医疗、公园等，详见下文。
（1）公园
海心沙广场是一个将花艺、园艺与城市建筑艺术融为一体的休闲广场，是天河区的网红打卡圣地，广场距广弘天琪约430米。
（2）交通
广弘天琪南临华利路和临江大道，北临花城大道，西临广州大道，东临华穗路和华夏路，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区周边300米范围内有花城大道（华穗路口）公交站，途经公交线路有40路、90路、107路、194路、230路、668路、778路、811路和夜109路，不换乘可以到达五羊新城、珠江新城、金融城、中山一至中山八路老城区、海珠西、天河路商圈，天河北商圈等；线路众多，公交出行非常方便。
●地铁
地铁5号线五羊邨站、珠江新城站距小区均为450米左右，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
广弘天琪距华南快速干线花城入口最近线路为3.7公里，正常情况下10分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：离小区最近的是子悦童萌国际托育中心，距小区约150米；另外，也可以选择五羊新城内的五羊幼儿园、越秀区儿童福利会幼儿园、艾瑞克幼儿园等，距小区在1000米内。
对口小学：配套小学为天河区第一小学（原先烈东小学珠江新城校区），学校位于华利路，距广弘天琪仅100米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
对口中学：天河区第一小学对应直升初中为天河中学（花城校区），学校位于花城大道猎德地铁站旁，距广弘天琪约1500米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：天河区冼村街杨箕东社区卫生服务站位于华穗路386号2层，距广弘天琪约650米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区仅720米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区日常生活所需，主要依赖小区底商，以及周边写字楼的底商解决，其他的生活娱乐消费需求可以到附近的东塔和西塔。
小区到西塔约450米，步行10分钟可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约750米，步行15分钟可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约550米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约950米，步行18分钟即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约1050米，步行20分钟内即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，大部分集中在西区的写字楼中，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（广弘天琪）
01小区园景
小区大门设在北面的华利北横街上，因应政策要求，小区牌匾早已改为标准地名“弘远大厦”，见上图。
小区北侧楼下是一个小花园，面积不大，绿植茂密，花卉保养一般；园内有少量休闲设施，活动空间不大。
小区南侧商铺楼顶（三楼），也有一处空中花园，为三楼住宅私享，上图为空中花园的东南角（华利路与华穗路夹角处）。
小区西侧与珠江都荟相邻，为一条小巷子（上图）。
小区的地下停车场出入口设在西侧的小巷子里，并且禁止车辆向北通行，故小区西侧相对安静（上图）。
西侧巷子的北端路边是垃圾收集点，卫生条件较为一般，小区西北角低层住户可能会受异味影响。
上图是小区南侧，一二层为商铺，三层以上为住宅；商铺楼顶大部分为空中花园或三楼部分住户的私家大平台。
上图为A栋低楼层02户型的南向阳台景观，对面为保利香槟花园，楼下的大部分路面看不到，部分噪音会被路边的树木屏蔽。
小区3栋住宅楼连为一体，底层为商业裙楼，整体呈半框状；外立面混杂棕色、白色和灰色，外观较新，为现代建筑风格。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
广弘天琪共3栋31层塔楼，呈“半框”型连体状，2梯3户或、2梯5户或2梯7户，共433户。小区四面靠路，但均不属于主干道，车流量较小，车速较慢；南面的华利路和东面的华穗路相对较宽阔，车流量稍大，其他两面道路均为小路，相对安静。
（2）户型分析
广弘天琪大部分为1房的单身公寓（住宅性质）和2房刚需户型（详评）广州其他片区的各个改善型豪宅楼盘，偏改善的户型只有116平方、126平方、139平方、155平方和173平方这几种，其中173平方和155平方户型为小区的楼王户型，3楼私享空中花园；其次是139平方和126平方南向户型，3楼带大平台（注：不同楼层面积稍有不同）。
本期我们只介绍目前有房源的126、139和155这三种改善户型，如需了解其他户型，请联系文末助理（客服）。
126户型：
格局：3房2厅，总建筑面积126平方米，西向、南向。
点评：本户型共3个阳台，其中阳台A为南向生活阳台，阳台C为景观阳台，阳台B为卧室B的私家阳台；主卧套间带独立卫生间，南向全景式飘窗，望华利路；整体方正实用，但客厅阳台为内阳台未来楼房空中花园户型，且开度较小，采光一般，但可将阳台C打通，解决这一问题；人口多的家庭也可以将阳台C改作卧室。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
139户型：
格局：3房2厅，总建筑面积139平方米（详评）广州其他片区的各个改善型豪宅楼盘，南向。
点评：本户型带大面积入户花园，可入玄关兼顾生活阳台的功能；景观阳台南向，望空中花园及华利路，通风采光佳，3楼同户型带大平台；主卧套间带独卫，整体方正实用，小缺点是厨房和公卫窗户开在入户阳台内，采光一般。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
155户型：
格局：4房2厅，总建筑面积155平方米，南北对流。
点评：本户型景观阳台南向，望空中花园及华利路，3楼同户型阳台外为空中花园；主卧带独卫，可改步入式衣帽间；卧室B为长辈套间，居住更为方便；户型整体方正，南北窗户（阳台）互为对流，除某些楼层受噪音影响外，无其他明显缺点。
人群：适合单纯的二胎家庭或与长辈同住的独生家庭。
（3）楼栋户型选择
在户型的选择上，要综合预算、朝向、通风、采光、楼层、噪音等因素选择：
预算1500~1700万的买家，可以选择南向楼王173和155户型，位于A栋和B栋空中花园后方，优选3楼，私享大面积空中花园，但采光会稍差；其次可以选择被绿植屏蔽路面噪音的中层户型，采光和通风更佳。
预算1200~1300万的买家，可以选择A栋01或B栋02、03户型。A栋01户型和楼王户型南界齐平，同样优选3楼或中楼层，但01户型的东面和南面均靠路，噪音比楼王户型稍大一点。B栋02户型和03户型靠南面的华利路比A栋稍近十几米，优选中低楼层，噪音相小一点；另外，3楼03户型会赠送大平台，喜欢大平台的买家优选3楼。
预算1100万+的买家，可以选择A栋04户型，北向3室，面积和总价均比A栋01户型要低；北向通风一般，但户型不靠主路，会更安静。
预算600~800万的买家，可以选择本小区的2室户型，优选A栋，采光优于纯刚需的C栋。
预算400~500万的买家，可以选择C栋单身公寓（住宅性质），户型为1室0厅或1室1厅，面积介于41~58平方。
具体选择要看购房者个人对景观、采光、通风、环境噪音以及业主卖家等综合条件评定。除以上介绍的两种代表性改善型户型，其他没有介绍的户型未来楼房空中花园户型，请看下面我们整理的户型分布表：
注：原创不易，如需上表加密信息，请私信沟通。
升值潜力
广弘天琪于2009年开盘，2010年入住，2009年记录的最低售价为18000元/平方米，当前小区成交均价为98165元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，广弘天琪开盘以来的年均增值速度是13.94%，13年间增值4.45倍（以当前市场成交价计算）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请私信进行咨询。
总结
本期主要介绍了珠江新城西区的广弘天琪，小区地理位置优越，户型涵盖41平方1房~173平方4房，是一个投资自住两相宜的刚改小区。
在楼层方面，优选噪音较小的中楼层及低楼层；另外，A栋和B栋3楼部分单元会赠送大平台或空中花园（底商楼顶），喜欢大平台的买家也可实地踩盘了解清楚。
优点方面，主要是楼龄较新，小区于2010年交楼，仅比上期介绍的珠江都荟早一年入住。
缺点方面，与珠江都荟相同，同样是花园不大，小区内的休闲设施不足；噪音方面，与珠江都荟相比，广弘天琪南面和东面靠大路，更易受噪音影响；另外，小区户型跨度大，从1房的单身公寓（住宅性质）到173平方的豪宅户型都有，容积率达到9.0，密度比珠江都荟更高；反映在价格上，当前广弘天琪的成交价也相对更低。
下期将介绍其他改善型或豪宅小区，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
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